個人再生をすると住宅ローンは残る?家を残すためには?

「借金を減らしたい。でも家族がいるからマイホームは手放せない」
「個人再生だと持ち家が残せるのはなぜ?」

個人再生とは、裁判所を通じて貸金業者と話し合い、3年〜5年の分割で返済が出来るよう支払い元本を大幅に減額する手続きです。
住宅資金特別条項(住宅ローン特則)を利用すれば、持ち家を残しつつ借金の減額ができる可能性があります。

ただし、住宅資金特別条項(住宅ローン特則)のメリットを受けられる人にはいくつか条件があります。
この記事では、住宅資金特別条項(住宅ローン特則)を受ける条件や、使うメリットを解説していきます。

マイホームを残しながら、借金問題を解決したいと考えている人は参考にしてください!

個人再生における住宅資金特別条項(住宅ローン特則)とは?

個人再生には、「住宅資金貸付に関する特則」という制度があります。
住宅資金特別条項(通称:住宅ローン特則)とも呼ばれます。
これは、個人再生をした人が住宅ローンの支払いを継続することで持ち家を残しつつ、住宅ローン以外の借金のみ減額・分割払いをする、といった制度です。

持ち家を残しながら債務整理できる

住宅ローン特則を利用すると、持ち家を残しながらも債務整理による借金の減額が可能です。

個人再生を申し立てるとき、本来は債権者(借入先)を平等に扱うため、特定の債権者だけを除いて返済をすることはできません。

しかし、個人再生の本来の目的は債務者の経済的再生を図ること。
住宅は債務者の生活の基盤であり、住まいを失うことで逆に債務者の経済的再生を妨げることになりかねません。

そのため、住宅ローンだけは例外として住宅を維持したままの返済が認められているのです。

利用条件は4つ

持ち家を失わずに借金の減額ができる住宅資金特別条項ですが、
実際に利用するにはいくつか条件を満たす必要があります。

  1. 住宅の購入やリフォームでの借金であること
  2. 本人が所有する住宅であること
  3. 住宅ローン以外の抵当権が付いていないこと
  4. 住宅ローンの延滞をしていない、または代位弁済から6か月以内であること

①住宅の購入やリフォームでの借金であること

住宅資金特別条項の対象は、「住宅資金貸付債権」に該当しているケースに限られています。
住宅資金貸付債権は、「住宅の購入や建築、改良(リフォーム)を目的に借入れた資金であること」が条件の1つとなります。

②本人が所有する住宅であること

住宅ローン返済中の住宅が、本人が所有する住宅であることも条件となります。

あくまでも「本人が所有する住宅」なので、本人が転勤や単身赴任により不在で、普段は家族しか住んでいないといったような場合でも、のちに本人が戻ってくるようなケースは問題ありません。
ただし、「生活するための住宅」であることが条件のため、賃貸住宅など資産運用目的で購入している場合は対象外となります。

また、店舗兼住宅の場合は居住用スペースとしての床面積が、2分の1以上に相当している必要があります。

③ 住宅ローン以外の抵当権が付いていないこと

住宅ローン特則は、その住宅に抵当権がついていることが条件になります。
そのため、別の借入れをするために住宅を担保にしている場合や、そもそもその住宅が無担保になっている場合は対象外となってしまいます。

例えば、以下のようなケースは対象外になるでしょう。

住宅ローン特則を利用できないケース
・住宅ローンを組む際、別のものを担保にしたため住宅が無担保になっている
・事業資金の借入れのため、持ち家を担保にした
・税金未払いにより、持ち家が差し押さえられてしまっている
・ペアローンや親子ローンを組んでおり、どちらか片方が住宅を担保に別の会社にローンしている

このようなケースだと、住宅ローン特則の条件から外れてしまいます。
住宅の抵当権がどうなっているのか、心配な方は住宅の登記を確認しておきましょう。

④ 住宅ローンの延滞をしていない、または代位弁済から6か月以内であること

代位弁済とは、ローンの借主が返済できなくなった時、間に入っている第三者(保証会社、など)が借主に代わり、借金の返済をすることです。

住宅ローンを滞納すると、住宅ローンの保証会社が借主に代わって一括弁済することがあります。
この場合は、原則住宅ローン特則を利用することは出来ません。

しかし、保証会社による代位弁済から6か月経過するまでは、住宅ローン特則を利用した個人再生の申立が可能です(民事再生法198条2項)。

持ち家を残しつつ個人再生を申し立てたい場合は、住宅ローンの延滞がないか、代位弁済をしていた場合は、代位弁済からどれくらいの期間が経過しているかしっかり確認しておきましょう。

住宅ローン特則の注意点

住宅ローン特則を使った個人再生であれば、持ち家を手放さずに債務整理が可能です。
しかし、以下のような点には注意が必要です。

  • 住宅ローン自体は減額対象にならない
  • 持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っている場合は、差額分をプラスして返済する
  • 住宅ローンの借り換えをしている場合

住宅ローン自体は減額対象にならない

住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンを債務整理の対象外とすることで持ち家を残すことができます。
言い方を変えれば、住宅ローンは減額されず、そのまま残ることになります。

そのため、毎月の返済は今まで返済していた住宅ローンと、個人再生で1/5程度に減額された住宅ローン以外の借入金の合計額です。

個人再生であっても住宅ローン特則を利用した時は、住宅ローンは減額対象外となることは、しっかり抑えておきましょう。

住宅を残すためには、絨毯クローン分、毎月の返済額が増えることを知っておきましょう!

持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っている場合(アンダーローン)は、差額分をプラスして返済する必要がある

アンダーローンとは、住宅ローンの残高よりも住宅の資産価値が上回っている状態を指します。
例えば近年だと、交通の便がよいエリアにあるマンションの売却額が上昇傾向にありますね。
高く売却できることは本来喜ばしいことですが、個人再生で住宅ローン特則を使う場合はデメリットになりかねません。

住宅の売却額から住宅ローン残高を引いて差額が出る場合、その差額は「清算価値」となります。
清算価値があがると、その分はプラスして返済する必要があります。

例えば、清算価値が500万円であり減額された借金が100万円であった場合、返済額は減額された100万円ではなく、清算価値の500万円である、という具合です。
これでは個人再生で借金の減額をするメリットがなくなりかねません。

住宅ローン特則を検討している場合は、持ち家の時価と住宅ローンの残高がいくらなのか確認しておくとよいでしょう。

住宅ローンの借り換えをしている場合

個人再生の申し立て前に、住宅ローンの借り換えをしているのであれば注意が必要です。
なぜなら、借入れ使途理由が「住宅ローン」になっていないケースがあるからです。

先に述べたように、住宅ローン特則を使うには「住宅の購入や建築、改良(リフォーム)を目的に借入れた資金であること」が条件の1つとなります。

住宅ローンを借り換えている場合は、借入れ使途理由が「住宅ローン」になっているのか、それともその他の理由に代わってしまっているのか確認しておきましょう。

住宅ローン特則を利用するメリット

住宅ローン特則は、利用するための条件も複数あり、住宅ローン自体は減額にならないため、「あまりメリットがないのでは?」と感じるかもしれません。

しかし、個人再生手続きで住宅ローン特則を活用すると以下のようなメリットがあります。

住宅ローン特則を利用するメリット
・住宅の競売手続を停止できる
・住宅ローンの返済期間を延長できる

具体的にどんなメリットなのか、詳しく見てみましょう。

住宅の競売手続を停止できる

先にも少し触れましたが、住宅ローンの延滞が続くと、住宅ローンの保証会社が借主に代わって一括弁済することがあります。
正確にいうと、住宅ローン延滞が続く→貸金業者から一括で返済の請求が来る→借主が支払えない場合、保証会社が借主に代わって一括弁済する、といった流れです。

最終的には、住宅ローンの担保になっている持ち家が競売にかけられてしまうため、持ち家を手放さなくてはなりません。

しかし、個人再生を申し立てれば、持ち家の競売手続きをストップできる場合があります。
競売手続きを止められるのは以下のようなケースです。

  • 保証会社の代位弁済から6カ月以内に個人再生の申し立てをした時
  • 競売にかけられた持ち家が落札されていない時

特に重要なのが、保険会社の代位弁済から6ヶ月経過しているかどうかです。
代位弁済している場合は、なるべく早めに弁護士や司法書士に依頼して、個人再生申し立ての準備を進めましょう。

住宅ローンの返済期間を最大10年間延長できる

住宅ローン特則においても、通常は、住宅ローンの契約どおり毎月決められた日付に決められた金額を支払う必要があります。
ただし、すでに通常の条件で返済が困難で遅延している場合は、民法再生法の規定に基づき、返済期間を最大10年間まで延長することが可能です。
本来であれば、住宅ローンを借りた当時の約定通りの返済が必要です。
しかし、個人再生により減額した他の返済と住宅ローンを合わせて返済することが難しい場合は、住宅ローンの利息分だけを支払い、元本返済を猶予してもらうことができるのです。

とはいえ、住宅ローンの借入額自体は減るわけではありません。
また、最大10年間の延長は「70歳を超えない範囲」と決まっているため、そもそも住宅ローンの返済期限を70歳に設定している場合、延長制度が利用できない点は注意が必要です。

返済期間の延長を利用したほうがよいか、そもそも利用できるかについては、弁護士や司法書士などの法律のプロにアドバイスをもらってもよいでしょう。

住宅ローンの返済が難しい場合でも、現実的な返済計画に変更できることがあります。自宅を残したいと思っている方は弁護士に相談してみるのもよいでしょう。

個人再生後、新たに住宅ローンは組める?

住宅ローン特則を利用した個人再生により、持ち家を手放さずにすむ可能性があるとお伝えしてきました。
持ち家が残るのであれば、住宅ローンの返済を軽減させるため、よりよい条件の住宅ローンへ借り換えをしようか検討される方もいるでしょう。

しかし、個人再生をした後で住宅ローンを借り換えることはできるのでしょうか?

一定期間を過ぎれば、新たなローンを組める可能性あり

個人再生してから約5年〜10年たてば、また住宅ローンを組める可能性はあります。
これは、個人再生や自己破産などの事故情報が、一般的にこのくらいの年数で消えるといわれているためです。

そもそも個人再生後は、一定期間新たな借入れができなくなります。
なぜなら、個人再生をすると官報に氏名や住所が載り、それを基に信用情報機関に事故情報が登録されるためです。
いわゆる「ブラックリストに載る」状態です。

金融機関などの貸金業者は、ローン申込者の返済能力有無や信用力の確認のため、審査をするときに信用情報機関へローン申込者の情報照会を行います。
過去に返済遅延や、債務整理をしていないか確認することで、貸し倒れされるリスクを避けるためです。

ですから、個人再生してから約5年〜10年、官報に情報が載っている間は新たな借入れができなくなるのです。
逆にいえば、官報から事故情報が削除されれば、また新たなローンを組める可能性はあるといえるでしょう。

信用情報機関の事故情報と社内ブラックの違い

ここまで何度か「信用情報機関」とお伝えしてきましたが、具体的には以下の機関のことを指します。

信用情報機関
・CIC(株式会社シー・アイ・シー)
・JICC(株式会社日本信用情報機構)
・KSC(全国銀行個人信用情報センター)

信用情報機関に保管される情報は一定期間経過すれば削除されます。
各機関の情報保有期間は下記のとおりです。

機関名

情報保管期間

備考

CIC

5年

・破産の場合は免責許可決定が確認できた日を起点

JICC

5年以内

・契約継続中、及び契約終了後より

KSC

10年を超えない期間

・官報に公告された破産・民事再生の手続きが開始決定された日より

一定期間を経過後に、住宅ローンの借り換えを検討する際は、その会社がどこの信用情報機関のデータを基に審査しているのか確認しておきましょう。

ただし、これまでお伝えしてきた期間を過ぎても審査に通らない可能性はあります。
要因として、個人再生や自己破産などの債務整理をしたことが、貸金業者独自のデータとして残ってしまっているケースが考えられます。
「社内ブラック」と呼ばれることもあります。

社内ブラックについては、その名の通り、その会社独自の情報のため半永久的に情報が残る可能性が高くなっています。
住宅ローンを組み直すには、今まで使ったことがない金融機関で審査を依頼したり、頭金を多めに用意するなどの準備をしておくとよいでしょう。

まとめ:住宅ローン特則利用にはいくつか条件あり。法律のプロに相談して、条件にあてはまるのか確認しよう

住宅ローン特則を利用した個人再生は、持ち家を手放さずに借金の減額ができるという大きなメリットがあります。
しかし、実際に住宅ローン特則を利用するためにはいくつか条件を満たさなくてはいけません。

  1. 住宅の購入やリフォームでの借金であること
  2. 本人が所有する住宅であること
  3. 住宅ローン以外の抵当権が付いていないこと
  4. 住宅ローンの延滞をしていない、または代位弁済から6か月以内であること

特に、代位弁済から6ヶ月経過してしまうと持ち家が競売にかけられ、手元に残せなくなります。

合わせて、以下の注意点も抑えておきましょう。

  • 住宅ローン自体は減額対象にならない
  • 持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っている場合は、差額分をプラスして返済する
  • 住宅ローンの借り換えをしている場合

毎月の返済に追われながら、債務整理に関する条件や手続き内容を自分ですべて確認するのはとても大変なことです。
そんな時は、法律のプロに相談しましょう。
弁護士であれば、債務整理の相談、書類作成、代理人としての手続きまですべてサポートすることが可能です。
プロの視点から適切なアドバイスをもらうことができるので、金銭的な負担だけでなく、精神的にも楽になるでしょう。

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